今年，我公司先后承担了轨道交通地铁十号线二期、地铁九号线、地铁昌平线、地铁八号线二期、地铁六号线以及北京市城乡一体化试点之一的北坞村整体腾退拆迁项目的跟踪审计，并取得了良好的审计工作效果。随着公司良乡旧城改造、大兴旧宫土地一级开发等多项超大型基础设施项目的陆续进驻，征地拆迁管理知识的培训也显得格外迫切。

      根据目前工作的进展情况及现有的审计经验，2009年6月4日，公司针对拆迁跟踪审计问题，由赵宏项目经理对工程师进行了专题培训，并且针对跟踪过程中遇到的棘手问题与各工程师进行了现场交流。

      首先，赵宏经理向大家介绍了拆迁工程的常用术语，并介绍了拆迁工程中常用的管理条例及实施办法，并根据北京拆迁项目的历史沿革，举例说明此次拆迁补偿与以往拆迁补偿的不同之处。

      通过培训，使大家直观认识到拆迁补偿工作异常复杂性，一方面体现在拆迁对象对于公房私房、好房次房、好地段次地段等种种纷繁复杂的利益诉求；另一方面也体现在政府在动迁工作中所面对的法、理、情等众多必须正视的难题。

      例如，西长安街道路拓宽及特殊项目用地拆迁工程沿线单位拆除工程在北京市首次尝试参照市场评估价格给予拆迁补偿款，补偿基础价格达到30706元／平方米。而且，此次拆迁与以往有很大不同，由政府拆迁替代公司拆迁，首次通过媒体向社会公布拆迁标准和补偿办法。本次拆迁补偿作为本市试点，首次尝试按市场价格评估的方式来定价。也就是说，补偿多少是参照周边房屋市场价格进行比较确定的以往拆迁都是按基准地价法评估，因传统补偿方式与市场有差距，此次市主管部门正式批复采用与市场接轨的新的补偿方式。如果按以往方式，该地区最多补偿8800元／平方米，而采用市场评估方式，拆迁区域内住宅房屋的补偿基础价格将按照30706元／平方米的标准

      其次，由于此次跟踪审计是本公司首次接洽拆迁补偿方面的跟踪审计业务，因此工程师在审核过程中没有可参考经验，大多需要自己摸着石头过河。通过项目工程师的不懈努力，根据半年来的审核经验，工程师总结出一些拆迁跟踪审计的经验和成果，在培训后的交流会议中大家进行了充分沟通。

      1、关于拆迁跟踪审计的工作内容，应主要包括以下几个方面，如：核实拟拆迁地段的土地性质，以确定是适用城市还是农村房屋拆迁的程序；核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁人与拆迁单位签订的拆迁委托合同；核实拆迁人是否已合法取得国有土地使用权或土地征收征用批准文件且是否依法公示；调查被拆迁人的基本情况（拆迁的四至范围、房屋类型、面积、户数、人口、老弱病残特殊对象等）；核实拆迁人是否有足额的拆迁补偿安置资金专用存款账户，前述存款金额不得低于省市政府规定的补偿安置资金总额的比例。该存款金额与安置用房价值之和不足补偿安置资金总额的，建设单位应当在拆迁方案中明确资金分期到位的时间等。

      2、关于拆迁跟踪审计的关注点，包括以下几个方面，如：①、被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。同时当面积存在争议时，当事人之间协商一致的按协商结果认定。当事人协商不一致的，以房产测绘机构按国家规定测绘的结果为据。②、估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告，评估报告应由注册房地产估价师签名，经估价机构审核并加盖机构公章。同时，凡房屋拆迁评估中涉及原始成本、机电设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。③、针对特殊对象的补偿及安置，涵盖了对低保户、困难户的安置，对公共设施、公益设施的拆迁补偿办法，以及对违章用房、临时用房的处理方法。等等。

      通过赵宏经理对北坞村腾退改造项目跟踪审计实践工作介绍，大家基本了解了拆迁跟踪审计的工作内容，工作成果及补偿置换办法。

      在具体实践经验交流中，大家也充分意识到在跟踪审计过程中，仍存在一些问题亟待解决，也需要在今后工作中注意相关的审计风险。例如，林木的补偿问题、地上附属物的补偿问题、拆迁许可证办理滞后的问题及拆迁的法律问题。由于我们国家对拆迁并没有明确统一的具备操作实施的法律法规约束，因此在解决拆迁补偿问题方面还存在很多盲点，需要大家根据以往的审计经验进行归纳、总结，并提出相关的建议，不断提供审计工作技术水平。