审计一部  吴帆

某公司2016年承建商业及自持综合性地产项目，项目建设的主要内容包括新建餐厅楼、大堂楼、会议楼、多功能厅各一栋、地下室及相关配套设施，新建公寓楼、别墅、写字楼及配套设施。项目建成后，需要对其中由项目建设单位自持部分的资产进行竣工决算审计，并出具决算报告。

1、该项目涉及的建筑物及构筑物、设备资产较多，尤其是不同建筑物所属功能不同，部分资产建成后用于出售，部分资产由建设单位自持经营管理。在项目建设过程中，因招标、施工及工程管理的需要，建设过程没有严格按照资产用途进行划分，导致后期结算资料为整体结算，无法严格区划哪些属于销售资产，哪些属于自持部分。

2、项目建设单位，财务部门、预算部门和工程管理部门第一次实施综合体性地产项目，工程管理经验不足，导致项目前期应开展的区分准备工作不到位，给后期区分带来难度。另因工作调动等原因，项目管理人员和财务人员发生变动，项目资料交接及项目熟悉度给后期工作开展带来不便。

3、对于交付建设单位的资产部分，为满足经营管理的需要，后期会对资产局部做拆除、装修、改造等，所以需要对该部分资产进行细化列示，不能简单常规打包处理。

4、因当地政府的政策调整要求，部分资产建成后已部分拆除，该部分包含在项目总投资中，需要单独测算，单独反映，以便后期进行财务处理。

1、安排建设单位驻场项目经理、财务核算人员、资产管理部门人员和审计人员到项目现场，对各个地块建筑物及设施进行实地勘察并记录，对不同建筑，不同资产类型的资产细化程度进行确定，对同一建筑但不同属性（商用和自用）进行区分，为后期资产拆分工作做基础。根据初步勘定，和建设单位做了以下界定：

2、对涉及工程造价、工程管理（包括合同管理、招投标管理、物资管理等）方面，根据工程类别分别配备土建、安装等工程师参与项目实施，借助工程师专业技能，配合财务审计人员对资产进行重构，以满足交付使用资产的标准需要。

3、对编制的资产清单，到现场反复盘点核实，既要保证资产完整，满足资产后期处置需要，又要满足资产日常管理需要。根据现场勘查盘点情况，修改资产清单，对于资产价值小、同类资产数量繁多进行合并打包，对于不便拆分但在使用时需要拆解的资产，按照合理比例单独拆解。

1、项目财务决算审计重点和难点就在于资产交付明细的编制。在项目工程决算审计中，往往工程结算口径和交付资产口径不一致，这就需要将工程结算数据转化为交付资产明细数据，数据转化时，需要借助工程师的职业技能。所以项目审计组成员需要安排工程师人员协助。

2、在编制资产交付明细过程中，需要经常与资产交付使用单位的财务部门、资产管理部门反复沟通确认，及时调整编制思路，满足后期资产管理的需要。